Bonjour à toutes et à tous, aujourd’hui je vais vous parler d’investissements immobiliers et plus précisément du déficit foncier.
Qu’est-ce que le déficit foncier ? C’est un dispositif qui permet aux propriétaires d’un logement non meublé, de déduire leurs charges des revenus fonciers. Dans le cas où vos charges sont supérieures aux revenus fonciers, un déficit foncier est créé.
Je vais prendre un exemple pour clarifier le fonctionnement :
EXEMPLE SANS DEFICIT FONCIER :
Mr X à des salaires annuels de 32 000 € et possède un appartement qu’il loue :
- Les loyers sont de 7 500 €/an
- Les charges déductibles sont de 825 €/an (taxe foncière, assurance PNO, frais d’agence immobilière…)
Mr X va donc déclarer ses salaires (net de frais) et ses revenus fonciers (net de charges) :
- Salaire : 32 000*0.9 = 28 800 €
- Revenus fonciers net : 7 500 – 825 = 6 675 €
Total de ses revenus net : 35 475 €. L’impôt qu’il devra payer sera de : 4 564 €. On ajoute les prélèvements sociaux dû sur les revenus fonciers net : 6 675*17.2% = 1 148€
Total de l’impôt et des prélèvements sociaux : 5 712 €
EXEMPLE AVEC LE DEFICIT FONCIER :
Nous reprenons la même base de l’exemple précédent. Nous ajoutons que Mr X vient d’acquérir un autre appartement :
- Les loyers de cet appartement sont de 4 500€/an
- Des travaux sont prévus à hauteur de 30 000 €
- Les autres charges déductibles sont de 525 €/an
Mr X va donc déclarer ses salaires (net de frais) et ses revenus fonciers (net de charges) :
- Salaire : 32 000*0.9 = 28 800 €
- Revenus fonciers net : 7 500 + 4 500 – 825 – 525 – 30 000 = – 19 350 € à c’est le déficit foncier
Le déficit foncier va être déduit des revenus nets de Mr pour 10 700 € maximum. Le stock de déficit restant, sera reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
Total de ses revenus net : 28 800 – 10 700 = 18 100 €
L’impôt qu’il devra payer sera de : 866 €. Il n’y a pas de prélèvements sociaux car le résultat foncier est négatif.
Nous voyons que grâce au déficit foncier, Mr X a fait une économie d’impôt de (5 712 – 866) = 4 846€.
Cet investissement peut être intéressant si vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en diminuant votre imposition. De plus, il est possible de faire du déficit foncier en achetant directement un bien immobilier mais également en passant par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
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